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东方红心水高手论坛 【第三十七期】TOD 影响下的站点地区空间发展演进与土地利用形态重组

作者:  admin   发布时间:2017/12/9 5:38:30    浏览量:8

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编者按:文章以广州市公园前站、体育西路站为例,开展1988年第一次地铁线路规划以来的实证研究,通过对比TOD规划与实施,分析大城市中心城区的站点周边土地利用形态演进特征。采用历史还原的方法,对近30年以来的地形信息、土地权属信息等,从城市空间发展、开发主体与政策体制的角度分析TOD的特征与作用机制,指出TOD核心区内土地利用性质、开发强度与空间组织等具有叠加演进规律,归纳出适宜特大城市中心区的紧凑TOD圈层土地利用模式,为国内大城市中心城区的站点地区开发提供借鉴。

从广州轨道交通站点周边表现出的空间发展特征,可以说明其与城市空间结构发展、站点周边土地开发主体和站点周边配套政策三个方面密切相关。

一、不同时期TOD的影响作用特点对应公园前站、体育西路站周边土地利用的演变历程,认为站点与周边土地利用存在培育、互动与稳定的作用周期。(1)培育期。该阶段并无明显的圈层特征。在规划确定后,站点相对周边土地利用发展过程是一项新植入的要素,其直接的作用首先是轨道交通站点的施工建设,影响了站区、站点出入口等周边紧临地块的土地利用,主要涉及地块的动迁与重建;其次是改变了该地区的交通可达性,交通可达性的变化开始对周边地块产生影响作用。(2)互动期/再互动期。该阶段主要促使TOD圈层土地利用模式的形成。首先,通过站点建设及交通可达性改变和影响周边土地价值与效益,促使内核的土地利用功能、开发规模与建设密度等发生变化。其次,伴随周边开发建设的完善,逐渐表现为对站点的反馈作用,包括促使站点通道的完善、站区的地下空间与综合利用等方面的变化。另外一种情况,如体育西路站,因原规划的轨道交通线网的变化、换乘站点的设置及新站点的增加等而形成了新的站区结构或站点群关系。新要素植入进一步改善地区的交通条件,将形成新一轮的互动过程,可称为再互动期。这一再互动期为新线、新站点所带来的客流规模,将推动站点周边的新一轮拓展。(3)稳定期。两者的相互作用力趋向于平衡,周边发展也趋于稳定。站点周边通过3个阶段的培育,往往形成紧凑的TOD布局模式。在城市中心地区,这类紧凑的TOD一般在内圈层与空中商业走廊、地下空间相连,形成同质化的强中心空间;在外圈层,采用次级单元的模块,通过增加的开敞空间、公共空间等,形成分异化的多样单元空间,创造疏密有致、功能多样、充满活力的站点空间布局形态,可有效发挥站点与周边地区的诱导与反馈的互动作用。二、土地TOD增值的实现,受权属关系限制从案例看,站点周边土地利用布局的形成直接受到其周边用地权属情况与开发主体的影响,即站点带动周边土地价值提升的溢出价值再分配受到开发主体的限制,包括政府、第三方市场利益主体与地块内的保留单位。主导站点周边一级开发的一般是地方政府。广州市参与TOD开发的模式概括起来主要有两种:①在旧城区,以地换线,分散开发模式。政府将出让轨道交通沿线的土地和增加税收作为地铁建设的资金来源之一,广州市政府为了解决轨道交通1号线建设资金的不足,提倡轨道交通系统建设和房地产的联合开发,以土地增值的效益来弥补轨道交通建设与运营的差异成本。②在新城区,成片储备土地,采用集中开发模式。从体育西路站案例看,1984年广州市的城市建设获得了的大面积土地,给后期轨道交通1号线体育西路站的诱导发展设置了一个比旧城更新模式更低的门槛,从而实现了目前的天河城、宏城广场与正佳广场等大型的商业综合体与站点的联动发展。轨道交通沿线的二级开发除了地铁公司、城建公司外,更多的是第三方市场利益主体与地块内的保留单位。简单来看,这类开发主体主要为房地产开发商。另外,站点周边地块内国有单位的行政划拨用地,其用地权属已经被固化,对站点周边二次改造或更新开发具有抵制的现象。三、合适的支撑政策是TOD开发成功的关键配套政策与保障体系是影响TOD开发是否成功的主要因素。例如,广州地铁1号线沿线联合开发复制了香港联合开发模式,尽管给城市带来了几十亿的土地收益,但是这次实践最终被证明是不完全成功的,原因主要有两个:①当时地铁1号线沿线地区缺乏相关的分区规划、控制性详细规划及城市设计等规划内容,致使推出的联合开发地块用地控制与划拨具有随意性,地块容积率又盲目学习香港,制定了过高的开发指标,导致后期开发的不可行;②城市宏观土地政策的失误,城市土地供应未能配合沿线联合开发,影响了站点联合开发项目的实施。尽管广州地铁1号线联合开发依靠捆绑高容积率的设计条件获得土地增值收益的模式不完全成功,但在公园前站周边通过地铁明挖工程的征地拆迁推动旧城重建、地下空间利用等,是特别的条件保障。体育西路站周边地区开发体现了站点与周边大型商业商务综合体的良性互动,其中重要的一点是在一级土地开发中通过政策制定推行了整体开发模式。综合理解,成功的TOD开发有3个关键,分别是城市空间结构发展的支撑、具备站点周边土地权属再开发条件及拥有合适的配套政策与保障。来源:规划师杂志2017年第4期。

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